Áp lực từ mặt bằng giá cao và chi phí vốn gia tăng, nhiều nhà đầu tư bất động sản dừng giải ngân, chuyển sang trạng thái quan sát thị trường.
Anh Nguyễn Văn Hùng (42 tuổi, TP HCM) vừa quyết định tạm dừng kế hoạch xuống tiền mua căn nhà phố gần 12 tỷ đồng tại khu Đông.
Mấy năm nay, anh cho biết vẫn thường xuyên sử dụng đòn bẩy tài chính để mở rộng danh mục nhà phố và căn hộ. Với tỷ lệ vay 50-60% giá trị tài sản, mức tăng giá 15-20% mỗi năm từng đủ giúp khoản đầu tư mang lại lợi nhuận sau khi trừ chi phí vốn.
Nhưng bài toán hiện tại đã khác. “Trước đây vay 5 tỷ đồng, mỗi tháng trả lãi khoảng 30 triệu đồng vẫn có thể xoay xở. Còn hiện nay, lãi suất tăng, dòng tiền cho thuê không theo kịp, tôi không dám vay thêm”, anh nói.
Không chỉ riêng anh Hùng, nhiều nhà đầu tư cá nhân cũng đang chuyển trạng thái từ “mở rộng sang phòng thủ” khi chi phí vốn tăng lên rõ rệt, trong khi kỳ vọng tăng giá không còn dễ đạt như các giai đoạn trước.
Chị Trần Thu Hà, một nhà đầu tư sở hữu hai căn hộ cho thuê tại phường Thủ Đức, cho biết kế hoạch mua thêm bất động sản buộc phải tạm dừng dù đã chuẩn bị sẵn nguồn vốn. Theo chị, hiệu suất cho thuê hiện chỉ quanh 2-3% mỗi năm, trong khi lãi vay đang tăng lên 11-15% một năm, khiến việc dùng đòn bẩy trở nên kém hiệu quả.
“Nếu vay lúc này, rủi ro dòng tiền cao hơn nhiều so với kỳ vọng tăng giá”, chị nhìn nhận.
Diễn biến này không chỉ xuất hiện ở nhóm nhà đầu tư cá nhân mà đang lan rộng trên thị trường khi mặt bằng lãi suất cho vay mua bất động sản duy trì ở mức cao. Khảo sát tại nhiều ngân hàng cho thấy lãi suất ưu đãi phổ biến 9-12% cho kỳ hạn ưu đãi 12-24 tháng. Sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên 12-15% một năm tùy khoản vay.
Theo One Mount Group, áp lực chính khiến dòng tiền bất động sản chững lại đến từ mặt bằng giá và lãi suất. Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập khiến khả năng tiếp cận ngày càng khó khăn, trong khi lãi vay vẫn ở mức cao và triển vọng kinh tế còn nhiều biến động, cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong ngắn hạn.
Thanh khoản thị trường cũng phản ánh rõ xu hướng này. Báo cáo của DKRA Consultings cho thấy nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP HCM và vùng phụ cận trong tháng 5 giảm 22% so với tháng trước. Lượng mở bán mới giảm 66%, còn tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 19% tổng nguồn cung sơ cấp.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consultings, cho rằng thị trường căn hộ TP HCM đang bước vào giai đoạn thanh khoản chậm khi giá không còn tăng mạnh nhưng cũng chưa đủ giảm sâu để kích thích nhu cầu mua ở thực.
Theo ông, mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá cao sau nhiều năm tăng liên tục. Giá căn hộ sơ cấp hiện phổ biến 90-120 triệu đồng mỗi m2, nhiều dự án trung tâm và ven sông đã vượt xa khả năng chi trả của số đông người mua. Trong khi đó, thị trường thứ cấp dù hạ nhiệt, giá bán vẫn neo cao, khiến ngay cả những sản phẩm được quảng bá là “cắt lỗ” cũng khó tiếp cận với người mua ở thực.
Thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, giới chuyên gia đánh giá dòng tiền thời gian tới vẫn sẽ ưu tiên khu vực có hạ tầng phát triển, khả năng khai thác tốt và tạo dòng tiền thực. Ngược lại, các sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc dùng đòn bẩy lớn sẽ gặp khó hơn.
Nguồn: https://vnexpress.net/nhieu-nha-dau-tu-bat-dong-san-dung-xuong-tien-vi-ap-luc-gia-va-lai-vay-5079153.html
